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上海市住房反向抵押贷款养老保险问题研究

                                     ---可行性与组织模式

来源: 周延   |    创建日期:2009-07-06 16:07:48.0   |    浏览量:15336

    一、 引言

    伴随着老龄化的进一步深化,住房反向抵押贷款作为一种全新的养老模式,近些年引起了社会各界的广泛关注。党的十八大和十八届三中全会都提出要探索多种养老模式,建立“多层次社会保障体系”。 2013年9月国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中又明确提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。为贯彻上述意见,中国保监会于2014年3月向各家人身保险公司下发了《征求意见稿》,并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。
    上海作为试点城市之一,不仅是中国金融中心,保险公司云集,还具有城镇住房货币化改革早、居民住房自有率高、房价上升迅速的特点,并且相较中西部地区人们的观念更新快,更易接受新事物,这些均为上海市住房反向抵押贷款养老保险试点提供了有利条件。况且,上海老龄化程度接近世界最高水平,社保基金严重亏空,财政不堪负重,人口抚养比例大幅攀升,可资利用的公共养老资源匮乏,加之上海户籍人口已连续20年负增长,社会竞争日趋激烈,传统的家庭养老方式遭到了前所未有的挑战,如果仅仅依靠现行的基本养老保险或传统的家庭养老模式,很难化解老龄化危机。而上海高生活成本、高房价,低基本养老保险替代率催生了大量“房子上的富人,现金上的穷人”,这极大的增加了上海市开展住房反向抵押贷款养老保险的可能性。
    然而,上海于2007年试点的“以房自助养老”模式由于无人问津而以失败告终。上海住房反向抵押贷款养老保险的开展究竟存在哪些障碍?是否具备了试点的条件?本课题从上海老龄化的现状出发,深入分析其开展瓶颈和原因,根据上海的实际情况,对住房反向抵押贷款养老保险运行的组织模式及其运行机制的方案进行设计。本课题的研究结果不仅能为“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”提供理论支持,也是探索符合国情、满足老年人不同养老保险产品需求的有益尝试,对化解上海市老龄化、解决养老资源不足,减轻社保基金的压力,构建多样化、多层次的养老服务体系具有重要的理论价值和现实意义,对北京、广州等特大城市老龄化问题的解决也有一定的参考价值。
    二、上海市老龄化现状
    60岁及以上老年人口占总人口的比例从5%上升到10%,发达国家用了40余年的时间,而我国只用了不到20年的时间就完成了这一历程。尤其是进入“十二五”以后,老龄化的速度进一步加快,截至2013年末,我国60周岁及以上人口20243万人,占总人口的14.9%,65周岁及以上人口13161万人,占总人口的9.7%,老龄化呈现速度快、老龄人口呈现高龄化的特点(见图1)。据有关部门初步测算,到2025 年我国老年人口将突破3 亿,2050年将占总人口的1/4。
                                                                                           


图1  全国60岁、65岁及以上老年人口占总人口的比例(%)
数据来源:历年中国统计年鉴

    至2013年年末,上海60岁及以上老年人口387.62万人,占总人口的27.1%,65岁及以上老年人口256.63万人,占总人口的17.9%。比较图2和图1可以看出,上海市老龄化水平大大高于全国平均水平。据《2013年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息》的数据显示,上海已经进入了深度老龄化阶段,预计2025年左右将达到老龄化的高峰。

 


图2 上海市60岁、65岁及以上老年人口占总人口的比例(%)
数据来源:历年中国统计年鉴    


    除此之外,上海老龄化还呈现家庭规模的小型化、空巢化的特点。2012年我国户均人口数已从建国初期的4.33人减少至3.02人,上海的户均人口数更是只有2.35人,见图3。2013年末上海市“纯老家庭”老年人数90.43万人,其中80岁及以上“纯老家庭”老年人数25.02万人;独居老年人23.51万人,其中孤老人数为2.40万人。可以预见,经济的发展会加快人口流动的速度,“纯老家庭”、独居老人的比例还会攀升,这使得传统的家庭养老功能逐渐弱化。


 
图 3  全国与上海户均家庭人口数
数据来源:历年中国统计年鉴


    另外,激烈的社会竞争压力,亦使得独生子女家庭单纯依靠家庭养老无从实现,因此势必要从公共渠道获得更多的养老资源。而且随着医疗卫生条件的提高以及生活水平的改善,上海的人均预期寿命已经从2000年的78.7岁增至2013年的82.47岁,见图4,位居全国之首 。人均寿命的不断延长是和医疗护理费用开支的不断增加相伴相随的。而截至2013年底上海市60岁及以上老年人平均养老金为每月不足3000元。高昂的医疗护理费用、逐年上涨的物价和房价催生了大量“房子上的富人,现金上的穷人”,如何盘活老年人的资产,使之实现自我养老,提高老年阶段的生活质量已成亟待解决的问题。


    
图 4 上海市人均年龄变动图
数据来源:《历年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息》


    三、上海市住房反向抵押贷养老保险的可行性与瓶颈分析
    住房反向抵押贷款作为舶来品,自2002年被有关学者介绍到中国后,北京、上海、南京等地陆续自发兴起尝试,且在实践中演化出了多种变异模式,如以房换养、售房返租、以租换养等,但无论哪种形式的“以房养老” ,基本都“昙花一现”,最终以失败告终。住房反向抵押贷款养老保险在我国实践中究竟存在哪些障碍?2014年3月中国保监会提出的拟在北京、上海、广州和武汉四地“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的方案能否落到实处?怎样破解住房反向抵押贷款养老保险试点过程中的难题?的确是值得深思的问题。
    (一)各地住房反向抵押贷款养老保险的实践
    1.上海的“以房自助养老”模式
    2006 年4 月上海市公积金管理中心会同有关部门启动了“以房自助养老”的试点工作,即65 岁以上的老年人将其产权房出售给公积金管理中心,然后再由双方约定租金与租期,从出售房屋所得款项中一次性扣除房屋租金、保证金及相关交易费用,剩余部分由老人支配使用;公积金管理中心再将房屋返租给老人,其他费用均由公积金管理中心交付。据悉,这一试点方案推出后,尽管咨询者较多,但实际成功办理的只有一例,两年后“以房自助养老”无奈停办。
    相比其他城市而言,目前上海有产权房的老人接受“以房养老”观念的比例较高,但大多采用租房养老、售房养老、以大换小以差价养老等方式。而上海市公积金中心的“以房自助养老”实乃“售房返租”,其最大的特点就是一开始就进行了产权变更,这对于受传统观念影响严重的老年人来说,的确很难一下接受,加之子女的干涉、房价、物价波动大、人均预期寿命不断延长等不确定因素,加大了“以房养老”的风险,这无疑是上海“以房自助养老”模式失败的主要原因。
    2. 北京的 “养老房屋银行”模式
    2007年10月北京寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪公司合作,在石景山区推出了“养老房屋银行”的“以房养老”试点。当60岁以上的老人向其提出养老需求时,由该中心负责将老人的房屋出租,所得租金用于抵扣老人入住养老院的费用,如果租金不足以支付养老费用,则需补足差额,否则将结余部分交还老人自由支配。
    北京市的 “养老房屋银行”实际上是“以租换养”,不变更房屋产权,但由于养老服务中心不能保证房屋中介按时给付房租,老年人对中介机构信任度不高,这一模式也无奈搁浅。2013年北京市民政部门又提出了“以房助老”的概念,即通过让渡房屋的居住使用权来盘活老人的固定资产,提升老人晚年的生活质量,其实质也是以租换养,但其意义在于不再要求老人一定拥有完全产权,只要拥有房屋的使用权就可以获得更丰富、优质的养老资源。
    3. 南京的“以房换养”模式
    2005 年,南京汤山的温泉留园老年公寓率先推出了“以房换养”模式,这是我国最早的“以房养老”模式。该模式规定,南京市60 岁以上的孤残老人将其60 平方米以上产权房抵押给老年公寓,经公证后可终身免费入住留园老年公寓,待老年人去世,房屋则由老年公寓收回。该模式推出之初,获得社会各界广泛关注,但温泉留园老年公寓等这些养老院乃民间机构,老人们无法了解其运行情况,更无人能保证期履约能力,若经营管理不善引起破产所导致的巨大经济风险则无从化解,此模式最终也因办理的业务寥寥无几,于2007年夭折。
    4.中信银行的“养老按揭贷款”模式
    从2011年10月开始,中信银行在北京、上海、长春、哈尔滨等地试点推出养老按揭贷款。该模式规定,凡年满55 岁的中老年人或年满18 岁的法定赡养人可以房产作抵押向中信银行申请贷款用于养老。但该模式设置了较高的准入门槛,如申请贷款人名下至少要有两套住房,累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%,且每月支付的养老金不超过2万元,贷款期限最长不超过10年。这些严格的规定显然有利于银行防范风险,但如果老人到期后不能偿还本利,将面临失去房屋的风险,不但不能提升其晚年生活质量,反而会进一步加重老人们的经济负担。虽然目前这种模式尚在试点,估计广被接受的可能性几乎没有。
    据悉,目前以幸福人寿为代表的保险公司也正在组织人员进行产品的开发和设计,尚处在酝酿、走访调研阶段,实质性的工作还未展开。住房反向抵押贷款已被引入我国10余年,但通过以上的分析可以看到,各地自主试点的结果均不理想,其深层原因亟待探讨。
    (二)上海市住房反向抵押贷款养老保险发展的可行性
    上海市是2014年3月中国保监会提出的拟试点住房反向抵押贷款养老保险的城市之一。 之所以选择上海市进行试点工作,主要基于以下几个原因:
    1.上海市已经进入深度老龄化阶段。2013年上海市60岁及以上老年人口抚养系数攀升到42.4%,近10年来上海市60岁及以上老年抚养系数从2004年的26.8%上升到2013年的42.4%,平均每年上升1.56个百分点,65岁及以上老年抚养系数也和60岁及以上老年抚养系数保持同步增长。而同期家庭人口平均人数下降到2.35人,传统的依靠子女养老模式已不可能完全实现。另外,严重老龄化导致上海市的社保基金不堪负重,尽管政府连年上调养老金,但物价和医疗费用不断上涨的结果就是养老金替代率逐年下滑,单纯依靠养老金已无法提升晚年生活质量。这种背景下,住房反向抵押贷款养老保险的推出刚好能够契合上海社会发展的实际需要,为老年人盘活其资产增加一种有效途径。
    2.上海市是我国住房货币化改革最早的城市,住房自有化率高于全国平均水平,而住房价格经过多年持续上涨也维持在较高水平,这为住房反向抵押贷款养老保险的开展奠定了良好基础。另一方面,由于近些年的通货膨胀和物价上涨的影响,老年人收入的实际购买力下降,2013年上海60岁以上老年人平均的养老金收入不足3000元。高物价和房价、低养老金收入,这两者叠加造就了大量“房子上的富人、现金上的穷人”的老年人,这是住房反向抵押贷款养老保险开办的前提。
    3.上海市是我国金融中心,近年来正在全力打造国际金融和航运中心,银行、保险、证券各种金融机构云集,房地产市场相对发达和成熟,人们的观念更新相对更快,这些宏观因素也是试点住房反向抵押贷款养老保险不可或缺的条件。
    (三)上海市住房反向抵押贷款养老保险发展的瓶颈分析
    从以上分析可以看出,上海已经具备了开办住房反向抵押贷款的各种条件,但其所面临的问题和困难也不少。
    1.传统家庭观念的禁锢。尽管上海人对新事物、新理念接受的较快,但对素有“养儿防老”传统观念的大部分老人而言,接受住房反向抵押贷款恐有一定难度,如果还涉及房屋产权的共有,可能还会由此引发家庭矛盾和纠纷,不利于和谐社会的构建。所以目前有学者提出,住房反向抵押贷款一是紧盯“50后”,从“50后”这一代人寻找突破点,因为 “50后”正在陆续步入老年,相对容易接受新理念,且大多为我国第一代独生子女的父母,有强烈的提升晚年生活质量的需求;二是从失独老人和无子女老人开始试点,避开“但存方寸地,留于子孙耕”这种传统观念的束缚。
    2.70年产权的法律障碍。我国2007年出台的《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但续期是否有偿是一个法律盲点,如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高,金融机构很可能会无利可图,甚至亏本。
    3.房地产市场不稳定,房价的波动增加了风险的不确定性。作为一线大城市,上海市的房价具有全国房价风向标的作用,尽管外来人口多,房子的“刚需”需求强烈,但作为房屋货币化最早的城市,上海市房价经10余年的多伦上涨,已经和人们的收入极不相符。房价未来走势的准确预测几乎不可能,这无疑增加了借贷双方的担忧和风险,不仅为产品的准确定价造成了极大障碍,成为住房反向抵押贷款发展的掣肘,也是住房反向抵押贷款迟迟不能进入实质性阶段的主要原因。
    4.政策性的风险无法准确的估计和衡量。上海的房价一直在高水平上波动,但频繁的宏观调控所带来的房价波动,是任何人都无法预测和回避的,尤其是在长达数十年的住房反向抵押贷款期限内,房价的政策波动是无法准确的预测的。例如近些年来由于城市规划造成大量的房屋拆迁,并由此将会给住房反向抵押贷款带来一些新的难题,这都是一开始始料未及的。
    5.缺乏经验。我国尚没有开办住房反向抵押贷款的经验,各种与反向抵押贷款配套的相关法律制度缺乏,社会信用体系还不健全,管理体制还相对比较落后。金融机构在产品设计和风险管理能力与发达国家相比还有不小的差距。住房反向抵押贷款是一项非常复杂,涉及面非常广的一项业务,对我国整个金融体系是一个考验。
    四、上海市住房反向抵押贷款养老保险运行的组织模式
    综观世界各国反向抵押贷款养老保险运行的组织模式,无外乎三种,即政府主导模式、完全市场运行模式与政府和市场相结合的中间模式。
    (一) 政府主导模式
    虽然大多数学者都认同住房反向抵押贷款运行的初期,需要政府的介入和财力的支持,否则其运行会异常艰难。但完全由政府主导的住房反向抵押贷款,依我国目前的国家财力不仅不现实,还会造成运行效率低下,并且也不符合反向抵押贷款产品运作的专业性,更何况住房反向抵押贷款仅仅是针对“房产富人、现金穷人”的小众群体,充其量其只是基本养老保险的有益补充。在目前社保基金亏空,个人账户空账运转,国家提高养老金支付额已经力不从心的情况下,完全由政府主导的反向抵押贷款在我国目前情况下并无可能。
    (二)完全市场运行模式
    完全市场运行的住房反向抵押贷款模式,不仅在国外遇冷,在我国运行的实践也以失败告终。如在澳大利亚,反向抵押贷款是金融机构推出的金融服务产品,完全市场化运作,由于实行复式利率,贷款利率风险较高,且要求借款人要使房产保持在一定状态,房屋装修、出租等,都必须得到金融机构的批准。正是由于以上种种限制性条件,澳大利亚的住房反向抵押贷款实施以来,市场反应平平。我国上海的“以房自助养老”模式、北京的 “养老房屋银行”模式以及南京的“以房换养”模式,其运行的失败也说明了这一问题,完全市场化运行的住房反向抵押贷款在我国也行不通。究其原因,主要是因为我国的信用体系还不够健全,老年人对民间机构甚至商业银行的信任程度低,抵抗风险能力差;加之法律制度也不甚完善等,这些因素的叠加最终导致完全市场化运行的反向抵押贷款失败。
    (三) 政府和市场相结合的中间模式
    美国是政府和市场相结合的中间模式的典型代表。Liang Wang , Emiliano A. Valdze , John Piggott(2007) 认为由于住房反向抵押贷款业务的风险高于其他贷款业务,私人金融机构没有动力介入,因而在美国90 %以上的住房反向抵押贷款业务是由政府特别指定的金融机构运作。考虑到我国目前市场运行的宏观环境,以及住房反向抵押贷款本身所具有的外部经济性特征,我国的住房反向抵押贷款可借鉴美国经验,实行以市场运行为主, 政府支持为辅的中间模式。
    针对上海市来说,推行住房反向抵押贷款业务既要借鉴发达国家长期积累的成功经验,又要考虑到上海市本地的实际情况。结合到上海市的基本情况,从以房养老的功效层面上来看,在上海市推行住房反向抵押贷款主要是一定程度上化解老龄化危机,缓解社保压力,盘活老年人的资产,提高老年人晚年的生活质量。考虑到住房反向抵押贷款的社会属性所占的比重较大,需要由政府的强力介入。政府的介入,一方面有助于增强老年人参加的信心,增强产品的信用等级;另一方面,政府可以进行反向抵押贷款的政策宣传,市场的培育、引导和规范,相关法律法规的制定与实施。除此之外,政府还应建立相应的机构用以提供反向抵押贷款的咨询和对贷款人的房屋价值的评估等。
    市场运行为主, 政府支持为辅的中间模式,要妥善处理政府主导与市场运作二者的关系。既要发挥政府的主导、调控和监督作用,又要充分调动商业银行、保险公司、房地产中介机构等相关机构的积极性,建立一个符合我国国情的、有效率的住房反向抵押贷款运行机制。
    五、上海市住房反向抵押贷款养老保险运行机制的方案设计
    (一)贷款主办机构的选择
    反向抵押贷款持续时间长,影响因素复杂,风险大,这就要求贷款机构实力雄厚、信用强,不仅要能为老人提供长期的服务,还要能提振老人参与的信心。因此,这就需要对各参与机构,尤其是反向抵押贷款的主办机构开展这一业务的优劣进行深入分析,慎重设计住房反向抵押贷款养老保险运行机制的方案,这是反向抵押贷款成功推出和顺利开办的前提。
    1.商业银行作为贷款主办机构的利弊分析
    商业银行是我国金融市场的主力,大型商业银行具有资金实力雄厚、客户来源稳定、长期开办正向抵押贷款的丰富经验以及信用程度高的特点,且可以通过资产证券化提高资产的流动性,这些均是商业银行开办住房反向抵押贷款的有利条件。而且,从商业银行本身的业务性质、金融市场的竞争情况老看,也有开办住房反向抵押贷款的内在动力。
    第一、商业银行的存贷款差额很大,急需寻找新的投资方向。近些年,我国的商业银行存款大幅增长,闲置资金的规模也在急剧扩大。但从资金的利用情况来看,却存在着“好项目不多”,“资金的利用率和收益率都不理想“的局面。如何为闲置的资金寻找合适的出路,并且提高资金的利用率和收益率,已成当务之急。开办住房反向抵押贷款这项业务,对于资金规模的要求很高,商业银行尤其是国有商业银行无疑最具优势。
    第二、激烈竞争的市场环境迫使商业银行不断进行金融创新,研发新的金融产品。面对着外资银行与我国商业银行激烈争抢金融市场的现状,我国商业银行不得不加快金融创新的步伐,研发出新的产品,不断地拓宽业务范围,积极寻找新的利润增长点。而发展住房反向抵押贷款,正是我国商业银行扩大贷款规模,争取更多客户来源,实现更多经营性收入的良好契机。
    上海作为我国的金融中心,乃商业银行云集之地,有实力的商业银行应充分运用这一有利条件,借上海建设国际金融中心之风,尽早研发这一新型金融产品,适时推出住房反向抵押贷款。但是,商业银行作为住房反向抵押贷款主办机构也存在弊端。
    首先,最主要的就是期限错配的问题。商业银行的储蓄以活期或短期为主,但住房反向抵押贷款业务时间跨度可长达几十年,商业银行资产的短存长贷、期限错配的问题,无疑会加大其资金流动性的压力,长此以往有悖于商业银行“安全性、收益性、流动性”的三性经营原则。
    其次,人的预期寿命对住房反向抵押贷款产品的定价影响巨大,准确定价需要较高的寿险精算技术,而商业银行无管理长寿风险管理的经验,加之房地产市场的多变,都会加剧这一产品的风险,最终可能大大背离商业银行的预期收益,从而影响银行收益的稳定性,这也是我国商业银行迟迟不敢涉足这一产品或对此设置较高准入门槛的主要原因。
    2.寿险公司作为贷款主办机构的利弊分析
    寿险公司是开办住房反向抵押贷款业务的主力军之一。和商业银行相比,寿险公司作为贷款主办机构的有利之处为:
    一是寿险公司经营的风险大多具有长期性,大量的长期负债与反向抵押贷款业务周期较匹配,这一商业银行的短板恰是寿险公司的优势。
    二是适时开办住房反向抵押贷款既拓宽了寿险公司的投资渠道,又解决了其资产与负债难以匹配的难题。对于投保人缴纳保险费形成的大量保险基金,由于保费的缴纳与给付之间存在较长的时间差,寿险公司富有使保险基金保值增值的责任,而住房反向抵押贷款业务为寿险公司开辟了新的投资渠道。
    三是寿险公司在销售渠道、风险管理经验和精算技术等多方面具有商业银行不可比拟的综合优势。尤其是在长寿风险管理方面,寿险公司不仅经验丰富,且拥有大量精算人才和技术,这为产品的设计和准确定价奠定了基础。
    当然,激烈的市场竞争促使寿险公司不断开拓新的领域、研发新的金融产品,不断进行金融创新,这是寿险公司涉足住房反向抵押贷款业务的内在动力。
    然而,住房反向抵押贷款自2013年9月国务院的《意见》颁布以来,除幸福人寿保险公司外,其他寿险公司基本都处于审慎的观望状态,未见实质性进展。2014年3月保监会为此起草的《征求意见稿》将住房反向抵押贷款分为参与型和非参与型两种。前者是指保险公司可参与分享房屋增值收益,即对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。后者是指保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。但这两种类型的反向抵押贷款均未考虑抵押房屋贬值之风险,而观察我国目前房价之现状,无法准确预测其长期走势,一旦房价下跌,恐给寿险公司带来系统性风险,有悖保险公司“稳”字经营的基本方针,这正是寿险公司持审慎观望态度的主要原因。
    除此之外,我国的寿险公司还有不具备金融信贷功能,只能将住房反向抵押贷款作为年金产品进行研发,在房产价值评估、维护和处置等领域尚缺乏经验,所以,仅靠寿险公司单方开办住房反向抵押贷款短时间内恐难突破现有困局。
    3.社会养老服务机构作为贷款主办机构的利弊分析
    相比商业银行和寿险公司而言,社会养老服务机构拥有专业的护理人员和护理经验,可以为老人提供所需的专业照护服务。但由于这类机构一没有信贷功能;二资金有限;三企业经营风险大,信用度不高;且房屋的评估、维护、处置等也要借助专业中介机构,所以这类企业一般不适合作为住房反向抵押贷款的主办机构,我国的北京模式和南京模式的失败也验证了这一结论。
    (二) 借款人的选择
    准确定位住房反向抵押贷款的需求群体,是这一业务开办首先要考量的因素之一。
    首先,目标瞄准大城市,如北京、上海、广州等一线城市的老年群体,一方面其接受新鲜事物快,更易破除传统观念;另一方面大城市高企的物价、房价,导致潜在需求人群增加。
    其次,为破除房产要留给子女继承的传统观念,可考虑先从无子女老人或失独老人试点。这部分老年人或许会成为住房反向抵押贷款的主要受众群体。
    再次,为避免不必要的房产纠纷,应从房价高的上海、北京广州等大城市,且又有独立产权房的老人办起。
    从以上三个方面来看,上海均已具备开办住房反向抵押贷款养老保险的试点条件。
    (三)中介机构的参与 
    由于住房反向抵押贷款业务涉及抵押房屋的评估、维护、处置等工作,房地产机构的参与是这一业务顺利开展不可或缺的因子。当然,政府有关部门应对良莠不齐的房地产中介,如房屋价值的评估中心、房屋维护保养的物业公司以及房屋买卖的交易机构等设定准入门槛并行使监督职能,以保障房产的评估、维护、处置等环节的规范和公正。
    除此之外,由于反向抵押贷款运行中环节多、流程复杂,老年人整体文化水平不高,为使老年人及时获得信息,可借鉴美国的经验,成立专业咨询服务机构,为老年人在作出决策之前,提供专业咨询服务。
    上海市乃中国的金融中心,不仅拥有大量的银行和保险公司,也是中国住房商品化最早的城市,其房地产中介也相对成熟和完善,这也是上海发展住房反向抵押贷款的有利条件之一。
    (四) 政府的作用
    国外的住房反向抵押贷款发展的经验表明,政府在其运作过程中的作用是不可或缺的。例如,美国的住房反向抵押贷款业务在初始阶段也发展得相当缓慢,1987年美国联邦住房管理局(FHA)下设的专门项目管理部门,对反向抵押贷款业务提供风险担保, 才逐渐得到美国民众的认可。从前面的分析可见,政府和市场相结合的中间模式对我国住房反向抵押贷款的发展最为适宜,所以住房反向抵押贷款养老保险运行过程中的法律法规的制定、准入机构的监管与协调、乃至宣传倡导及促进传统养老观念的转变等,都离不开政府的介入。当然,长远来看,将来政府还应当为住房反向抵押贷款设立担保基金,统一向借贷双方收取担保费用,以便对借款人和贷款机构的可能损失进行补偿。
    通过以上分析可以看出,银行、保险机构和社会养老服务机构在开办住房反向抵押方面各有其自身优势,但住房反向抵押贷款的运作是一个复杂的系统工程,仅靠任何一方的一己之力都难以奏效,应优化其运行机制,由多方机构联合起来共同开展相关业务,以此来实现优势互补、风险共担。除了要对贷款主办机构进行优化选择外,还需要甄别潜在客户需求,准确定位需求人群,借助房地产中介对抵押房屋的评估、维护、处置,最后政府还需发挥这一运作过程中的指导、调控、监管作用,充分调动商业银行、寿险公司、房地产中介等相关机构的积极性,形成合力,才能形成一个监管有力、运作规范、充满活力与效率的住房反向抵押贷款运作机制。
    具体的运行机制设计方案见图5。
 


图5 住房反向抵押贷款运行机制设计方案